Informationen mit räumlichem Bezug sind die Grundlage für planerische Entscheidungen. Neben klassischen Kartenwerken sind dies auch fachplanerische Inhalte, aber auch adress- oder flurstücksbezogene Daten.

Das Aufgabenfeld Geoinformation verwaltet die Informationen mit Raumbezug und stellt die wesentlichen Inhalte im Kartensystem SyltGIS zur Verfügung. 

Aktuelle Information zur rechtlichen Situation von Ferienwohnungen finden Sie HIER

Der Landesentwicklungsplan und der Regionalplan geben mit den sogenannten Zielen und Grundsätzen der Raumordnung vor, wie sich Siedlungsstruktur, Freiräume und Infrastruktur im Land Schleswig-Holstein und seinen drei Planungsräumen entwickeln sollen. Sylt gehört zum Planungsraum I. Mit den übergeordneten Planungen werden die Voraussetzungen für eine tragfähige Entwicklung geschaffen. Denn Raum und Fläche sind begrenzte Ressourcen, an die vielerlei Ansprüche gestellt werden. Die unterschiedlichen und oftmals konkurrierenden Funktionen und Nutzungsmöglichkeiten werden im LEP aufeinander abgestimmt. Der Regionalplan konkretisiert die Vorgaben weiter.

Ziele der Raumordnung (Z) sind verbindliche Vorgaben und in den nachfolgenden Planungen wie zum Beispiel der Bauleitplanung zu befolgen. Grundsätze der Raumordnung (G) sind in den nachfolgenden Planungen in der Abwägung zu berücksichtigen, können jedoch überwunden werden.

Die aktuellen und vollständigen Raumordnungspläne finden sie hier

https://www.schleswig-holstein.de/DE/landesregierung/themen/planen-bauen-wohnen/landesplanung/raumordnungsplaene

Bauleitpläne werden von der Gemeinde aufgestellt, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen. Für Bauleitplanverfahren muss immer ein öffentliches Interesse vorliegen, allein aufgrund von privaten Interessen wird kein Bebauungsplan geändert oder neu aufgestellt.

Die Bauleitplanung untergliedert sich in die vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) und die verbindliche Bauleitplanung (Bebauungspläne).

Neben Bebauungsplänen und Flächennutzungsplänen spielen städtebauliche Satzungen eine wichtige Rolle im örtlichen Baurecht. Dazu gehören hier insbesondere die Ortsgestaltungssatzungen und Erhaltungssatzungen. Sie werden wie Bebauungspläne und Flächennutzungspläne von Gemeinden erlassen, geändert oder aufgehoben.

Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) umfasst das gesamte Gebiet einer Gemeinde und regelt grundsätzlich die Art der Nutzung (wie Bauflächen, Verkehrsflächen, Grünflächen usw.). Er legt somit die Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung fest.

Flächennutzungspläne sind eine vorbereitende Bauleitplanung, weil sie kein direktes Baurecht schaffen, sondern im Wesentlichen für die Behörden Rechtsbindung entfalten. Da aber aus ihnen die Bebauungspläne entwickelt werden, können Bürgerinnen und Bürger in frühzeitiger Öffentlichkeitsbeteiligung und während der öffentlichen Auslegung ihre Mitwirkungsrechte, ähnlich wie im Bebauungsplanverfahren, wahrnehmen.

Die Flächennutzungspläne der Insel Sylt können im SyltGIS angesehen werden.

Bebauungspläne
Bebauungspläne (B-Pläne) werden von der Gemeinde erlassen, um die städtebauliche Entwicklung konkret zu ordnen. Sie werden aus Flächennutzungsplänen entwickelt und geben für einen Gemeindeteil an, wie die zukünftige bauliche Nutzung aussehen soll. Durch Bebauungspläne wird Baurecht geschaffen und der städtebauliche Entwicklungswille der Gemeinde verbindlich begründet.

Bebauungspläne müssen bei allen Bauvorhaben in dem jeweiligen Plangebiet beachtet werden und sind eine Grundlage für die Erteilung oder Verweigerung von Baugenehmigungen. Naturschutzrechtliche Belange werden beim Aufstellungsverfahren berücksichtigt und teilweise in einem gesonderten Umweltbericht betrachtet.

Im SyltGIS können Sie alle Bebauungspläne der Insel Sylt einsehen und sich über die aktuellen Planverfahren informieren.

Städtebauliche Satzungen
Ortsgestaltungssatzungen sind für Gemeinden eine wichtige Möglichkeit, den besonderen, prägenden Ortscharakter zu erhalten und durch eine angepasste Gestaltung weiterzuentwickeln. Daher gibt es in allen Ortsteilen auf Sylt Ortsgestaltungssatzung auf. Als örtliche Bauvorschrift geben Ortsgestaltungssatzungen die äußerliche Gestaltung baulicher Anlagen (Häuser, Garagen, Stellplätze, etc.) vor. Gegebenenfalls regeln sie auch die Gestaltung von öffentlich sichtbarer Werbung oder Automaten. Beispielsweise kann so die Art und Gestaltung der Dachbedeckung, der Fassaden oder auch der Türen festgesetzt werden.

Erhaltungssatzungen hingegen dienen dazu, bereits vorhandene Strukturen, wie historische Ortskerne oder städtebaulich bedeutsame Siedlungsstrukturen zu bewahren. Sie schützen die konkrete, vorhandene städtebauliche Gestalt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Erhaltungssatzungen gibt es in vielen Bereichen der Insel.

Fremdenverkehrssatzungen können von Gemeinden erlassen werden, um den Fremdenverkehr zu begrenzen, zu erhalten oder zu erweitern. Sie ermöglichen es, einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum sowie für die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung zu erlassen. Das bedeutet, dass die Gemeinde eine Umnutzung von Ferienwohnungen, aber auch Dauerwohnungen in Zweitwohnungen genehmigen muss. Eine Genehmigung kann versagt werden, wenn die städtebauliche Entwicklung und Ordnung gefährdet würde. Fremdenverkehrssatzungen gibt es in vielen Bereichen der Insel.

Sanierungssatzungen werden erlassen, um städtebauliche Missstände zu beheben und zu verhindern. Auf der Insel Sylt wird dieses Instrument zur städtebaulichen Entwicklung aktuell nur im Lister „Ortszentrum“ angewendet. Hier stehen die Sanierung des Gebäudebestands sowie der Straßen, Wege und Plätze im Vordergrund.

Stellplatzsatzungen legen fest, wo und wie viele erforderliche Parkplätze für Anwohnende und Besuchende angelegt werden müssen. In der Westerländer Innenstadt regelt eine Stellplatzsatzung so beispielsweise, dass neuen Parkplätze so geschaffen werden müssen, dass eine Zufahrt nicht über die Fußgängerzone stattfindet. Dies dient dazu, die Fußgängerzone autofrei zu halten.

Sie können sich die Satzungen der Insel Sylt im SyltGIS anschauen.

Wohnungsmarktanalysen

Das Wohnungsmarktkonzept ist eine sehr gründliche Analyse des Sylter Wohnungsmarktes. Sie basiert unter anderem auf Daten des statistischen Landesamtes, den örtlichen Meldestatistiken und Immobilienverkäufen. Zusätzlich wurde eine Haushaltsbefragung durchgeführt, die sich an alle Haushalte mit Hauptwohnsitz richtete und zum Beispiel Fragen zur Wohnsituation, Wohnzufriedenheit und dem Leben auf Sylt stellte.

Auf Basis der Analyse wurde der Bedarf an Dauerwohnungen für die unterschiedlichen Zielgruppen (soziale Wohnungen, junge Familien, Ältere, etc.) ermittelt. Das Wohnungsmarktkonzept ist aus dem Jahr 2014. Damals wurde bis 2025 der Bedarf von 2.850 neuen Dauerwohnungen insular berechnet. Gleichzeitig muss natürlich der Dauerwohnraum im Bestand gesichert werden, da ansonsten immer weitere Bedarf durch Verdrängung entsteht. Mit den Sicherungsinstrumenten hat sich das Wohnraumentwicklungskonzept beschäftigt.

» Wohnungsmarktkonzept (Kurzfassung – PDF 197 kb)
» Wohnungsmarktkonzept (Endfassung – PDF 2,7 MB)

Das Wohnungsmarktkonzept wurde 2020 aktualisiert. Dabei wurde der Wohnungsbedarf fortgeschrieben und den Flächenpotentialen gegenübergestellt. Der Bedarf beträgt 2.521 Wohnungen.

» Abschätzung des Wohnungsbedarfs und des realisierbaren Wohnungsneubaus bis 2030 (ALP-Gutachten)

Wohnraumentwicklungskonzept

Auf Sylt ist Wohnraum für die einheimische Bevölkerung aufgrund der touristischen Nutzungen und insbesondere dem Zweitwohnen knapp. Um den Verdrängungsmechanismen gezielt entgegen zu wirken, werden im Wohnraumentwicklungskonzept (kurz „WEK“) Maßnahmen und Empfehlungen formuliert, um bezahlbaren Dauerwohnraum auf Sylt zu sichern und zu erweitern.

Das WEK setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Teil A bietet Handlungsempfehlungen, um den vorhandenen oder neu geschaffenen Dauerwohnraum nachhaltig zu sichern und Siedlungsstrukturen mit ihren jeweiligen Qualitäten zu erhalten. Die gezielte Steuerung ist vor allem durch die kommunale Bauleitplanung möglich. Teil B untersucht Potenzialflächen, auf denen neuer Dauerwohnraum durch die Gemeinde geschaffen werden kann. Die Entwicklung von Potenzialflächen sollte in kommunaler Hand erfolgen, da nur so langfristig die Sicherung und Bezahlbarkeit der Wohnungen in der Steuerungshoheit der Gemeinde liegt.

Das WEK wurde von der Gemeindevertretung als städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen und ist damit bei der Bauleitplanung zur berücksichtigen. Es ist mit der Landesplanung abgestimmt.

» Wohnraumentwicklungskonzept Sylt 2025.pdf (5 MB)

Beherbergungskonzept

Sylt ist eine Tourismusinsel. Vielfältige Unterkunftsangebote und vor allem Ferienwohnungen sind die wirtschaftliche Grundlage der Gemeinde und ihrer Entwicklung. Die Angebotsstruktur ist über Jahrzehnte gewachsen. Das Beherbergungskonzept für die Gemeinde Sylt untersucht die Ortsteile der Gemeinde im Hinblick auf den Umfang dieser Angebotsstruktur und ihrer räumlichen Verteilung. Die Gemeinde Sylt ist durch das qualitative Angebot und die breite Verteilung über die Marksegmente gut und krisenfest aufgestellt.

Es besteht jedoch ein Ungleichgewicht zwischen der touristischen Funktion und den übrigen Gemeindefunktionen und es gibt keine unbelasteten Teillagen mehr. Ferienwohnungen machen rund 80 % der Übernachtungskapazitäten aus. Eine Ausweitung sollte nicht mehr erfolgen, vielmehr wird eine Verschiebung des Anteils zugunsten anderer Unterkünfte angeraten.

Eine Vorgehensweise, die die Empfehlungen aufgreift, in Zusammenhang mit den anderen Konzepten bringt und das Handlungserfordernis in den einzelnen Bereichen der Gemeinde beurteilt, wurde in einer Umsetzungsstrategie formuliert.

Kurz zusammengefasst: Die gewachsenen Strukturen der Gemeinde sind mit zu berücksichtigen. Es ist nicht das Ziel, zukünftig jegliche Ferienwohnnutzung auszuschließen. Sondern Ziel ist, das Planungsrecht so anzupassen, dass ein verträgliches und notwendiges Maß von Ferienwohnungen und Zweitwohnungen in der Gemeinde Sylt zulässig ist. Dabei ist natürlich zu berücksichtigen, dass der Tourismus und somit auch Ferienwohnungen unverzichtbar sind und die Finanzkraft der Gemeinde und Lebensgrundlage vieler Menschen davon abhängen.

Das Beherbergungskonzept wurde samt Umsetzungsstrategie von der Gemeindevertretung als städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen und ist damit bei der Bauleitplanung zur berücksichtigen. Die Landesplanung hat es in die Grundsätze der Raumordnung aufgenommen.

 Beherbergungskonzept für die Gemeinde Sylt 
 Beherbergungskonzept für die Gemeinde Sylt – Zusammenfassung

Rahmenplanung zur räumlichen Steuerung von Wohnen und Ferienwohnungen

Weitere Informationen zum Städtebaulichen Rahmenplan zur räumlichen Steuerung von Wohnen und Ferienwohnungen in der Gemeinde Sylt finden Sie HIER

Strandversorgungskonzept

Das Strandversorgungskonzept ist ein planerischer Leitfaden für die infrastrukturelle Versorgung der Strände auf der Insel Sylt und zugleich Grundlage für die Aufstellung der entsprechenden Bauleitpläne.

» Strandversorgungskonzept (Endfassung – PDF 8,7 MB)
» Konzeptplan (Endfassung – PDF 2MB)

» Anlage_21_Schutzkulissenpruefung
» Anlagen 1 bis 6_Strandinfrastrukturen
» Anlagen 7 bis 12_Strandnutzungen
» Anlagen 13 bis 18_Strandtypen

Keitum im Dialog – Gemeinsam Zukunft entwickeln

Von 2016 an widmeten sich viele Keitumerinnen und Keitumer mit Engagement und Einsatz der Zukunft ihres Dorfes. Sie beteiligten sich am Projekt „Keitum im Dialog“.

Ziel dieses Projektes war es, die Zukunftsaufgaben durch einen steten Dialog zwischen Bürgerinnen und Bürgern, der Politik und der Verwaltung zu bewältigen. Dafür wurden alle Interessierten zu einer Zukunftswerkstatt im März 2016 eingeladen. Im Mittelpunkt standen die folgenden Fragen:
– Was fehlt in Keitum?
– Was soll sich auf keinen Fall ändern?
– Welche Aufgaben muss Keitum in Zukunft lösen?
Insgesamt nahmen rund 160 Keitumerinnen und Keitumer sowie Interessierte und Fachleute an dem zweitägigen Workshop teil.

» Ergebnisse Dorfmachergruppen
» Ortsbeirat Keitum

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