• Vor 1962 war die bauplanungsrechtliche Unterscheidung zwischen Wohnen und Ferienwohnen nicht rechtlich anerkannt.
• Eigentümer und Eigentümerinnen dürfen die Wohnung auf Grundlage einer alten Baugenehmigung von vor 1962 daher wahlweise als Ferienwohnung oder als Wohnung nutzen. Auch ein Wechsel zwischen den Nutzungen (ohne genehmigungspflichtige Umbauten) ist möglich.
• Gleiches gilt für Baugenehmigungen vor 1977, wenn für das Grundstück zum Zeitpunkt der Genehmigung kein Bebauungsplan bestand.
• In beiden Fällen ist kein Nachweis erforderlich, dass die Wohnung schon vor 1962 bzw. 1977 als Ferienwohnung genutzt wurde.
• Für beide Fälle gelten zwei Voraussetzungen:
  • Es wurde später keine weitere Baugenehmigung erteilt, die die Altgenehmigung ersetzt.
  • Es wurden keine genehmigungspflichtigen, aber nicht genehmigten baulichen Änderungen im oder am Gebäude vorgenommen.

• Erfüllt mein Gebäude diese Voraussetzungen, muss ich nicht handeln. Sowohl eine Nutzung als Wohnung und als Ferienwohnung ist genehmigt.
• Bin ich mir nicht sicher, kann eine verbindliche Auskunft zur Genehmigungslage nur die Bauaufsicht des Kreises geben.
• Weitere Informationen dazu, was genehmigungspflichtige Änderungen sind, ob der Kreis eine Bestätigung für ältere Ferienwohnung erteilt oder wie eine Nutzungsänderung für eine Ferienwohnung beantragt wird, hat der Kreis Nordfriesland unter  https://www.nordfriesland.de/Kreis-Verwaltung/Kreisverwaltung/Fachdienst-Bauen-und-Planen/FAQ-Ferienwohnungen/ bereitgestellt. 

• Bestandsschutz bedeutet, dass meine Baugenehmigung Bestand hat und die darin genehmigte Nutzung weiter ausgeübt werden kann, auch wenn sie nicht mehr dem heutigen Planungsrecht entspricht.
• Sollte ohne Genehmigung die Nutzung geändert worden sein, kann im Regelfall zur genehmigten Nutzung zurückgekehrt werden, damit der Bestandsschutz weiter gilt. Auch ungenehmigten bauliche Änderungen können zurück gebaut werden, um den Bestandsschutz zu erhalten.
• Wurde allerdings die genehmigte Nutzung nie aufgenommen, sondern die Wohnung von Anfang an anders genutzt oder anders als genehmigt gebaut, dann ist der Bestandsschutz erloschen.
• Der Bestandsschutz erlischt auch, wenn schwerwiegende bauordnungsrechtliche Verstöße bestehen.

Der Kreis Nordfriesland unternimmt eine systematische Überprüfung der Nutzung von Ferienwohnungen in den touristischen Schwerpunkten des Kreises. Das heißt, dass nicht nur die Gemeinde Sylt, sondern gesamtinsular bzw. sogar kreisweit kontrolliert wird.

Mit den Kontrollen wird deutlich werden, welche der als Ferienwohnungen genutzten Wohnungen wirklich als Ferienwohnung genehmigt sind. Damit wird eine Rechtsunsicherheit beseitigt. Ferienwohnungen, die keine Genehmigung haben, dürfen dann nicht mehr als solche genutzt werden. Grundsätzlich gilt, dass eine Wohnung eine andere Nutzung ist, als eine Ferienwohnung.

Bei der großen Anzahl an Gebäuden wird die Prüfung des Kreises einige Zeit in Anspruch nehmen. Der Kreis spricht von einem 10-Jahres-Plan. Der Kreis Nordfriesland informiert die Gemeinde, welches Gebiet er als nächstes überprüft. Er geht dabei nach einem Stufenmodell vor:

1. 1. Erst nimmt er alle Fehlnutzungen im Gebiet auf
   2. Dann erfolgt eine Anhörung der Verantwortlichen. Erst dann wird eine Nutzungsuntersagung (Ordnungsverfügung) ausgesprochen.  Der Vollzug der Nutzungsuntersagung wird für 24 Monate ausgesetzt, wenn keine Rechtmittel gegen die Untersagung eingelegt werden. In dieser Zeit kann die Ferienwohnung weiter genutzt werden, sodass z.B. keine Mietverträge aufgelöst werden müssen. Eine Ausnahme ist, wenn Gefahren für Leib und Leben bestehen, das ist z.B. bei Brandschutzverstößen der Fall. Dann wird die Nutzungsuntersagung in der Regel sofort vollzogen.
   3. Ansonsten hat die Gemeinde 24 Monate Zeit, um einen Bebauungsplan zu erstellen, der die Zulässigkeit der nicht genehmigten Ferienwohnungen regelt. Der Eigentümer oder die Eigentümerin kann nach dem neuen Planungsrecht eine Genehmigung für die Ferienwohnung beantragen. Nicht jede Ferienwohnung wird jedoch durch Änderung des Planungsrechtes in eine Genehmigungsfähigkeit gebracht werden können.
   4. Erst nach 24 Monaten werden auch Nutzungsuntersagungen für Ferienwohnungen vollzogen, in denen keine Gefahr für Leib und Leben besteht und wenn sie absehbar nicht legalisiert werden sollen.

Seit Ankündigung der Kontrollen des Kreises wird intensiv daran gearbeitet, das örtliche Planungsrecht so zu regeln, das klar ist, wo und in welchem Umfang Ferienwohnungen zulässig sein sollen. Vorbereitet wird die Änderung einzelner Bebauungsplanung durch einen Städtebaulichen Rahmenplan, der das Thema auf Ebene der gesamten Gemeinde betrachtet.

Als Eigentümer oder Eigentümerin kann ich mich im Kartendienst unter www.syltgis.de informieren, ob für mein Grundstück gerade ein Bebauungsplan bearbeitet wird und wie ich mich dabei beteiligen kann. Bei Fragen zur Bedienung des Informationssystems sind wir Ihnen gerne behilflich.

Für das Einsehen von Bauunterlagen:

• Gemeinden Sylt, List, Hörnum: Bauverwaltung Inselverwaltung Sylt unter bauakten@gemeinde-sylt.de oder | zum Termin buchen
• Gemeinde Kampen: Gemeindebüro Kampen unter biss@gemeinde-kampen.de oder 04651-46981
• Gemeinde Wenningstedt-Braderup: Gemeindebüro Wenningstedt-Braderup unter gemeinde@wenningstedt-braderup.de oder 04651-836180

Sonstiges:

• Kreis Nordfriesland, Bauaufsicht: info@nordfriesland.de oder telefonisch 04841-67-0.
  Weitere Infos gibt es online unter https://www.nordfriesland.de/Kreis-Verwaltung/Kreisverwaltung/Fachdienst-Bauen-und-Planen/FAQ-Ferienwohnungen/ .
• Planungsrecht & Grundstücksdaten: Online-Portal SyltGIS: www.syltgis.de.

PM vom Kreis Nordfriesland zur Regelung vom 27.05.2025
Der Kreis Nordfriesland informiert über Auslegung der früheren Rechtslage hilft vielen Ferienwohnungen (Link)

Präsentation des Landrates auf der Insel- und Halligkonferenz am 27.05.2025 (Link)

Präsentation Jansen im Bau- und Planungsausschuss vom 02.10.2024 (Link)

Ab dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung (EU) 2024/1028* in den Mitgliedsstaaten.

Mit der Verordnung werden Vorgaben für Registrierungsverfahren zu Kurzzeitvermietungen formuliert, wobei die Rechtmäßigkeit dieser Vermietungsangebote nachgewiesen werden soll. Sie findet allerdings nur in Gebieten Anwendung, in denen die Gemeinden lokale Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen haben. Die Registrierungsverfahren, auf die sich die Verordnung bezieht, können in Deutschland über die Zweckentfremdungsregelungen der Länder eingeführt werden.

In Schleswig-Holstein handelt es sich hierbei um das Wohnraumschutzgesetz, welches seit dem 05. Juli 2024 gilt. Auf Grundlage dieses Gesetzes kann jede einzelne Gemeinde eine kommunale Satzung, in der Regel eine Zweckentfremdungssatzung, erlassen. Eine Registrierungspflicht nach den Vorgaben der EU-Verordnung greift dann ausschließlich in den Gebieten, für die eine entsprechende kommunale Satzung auf Grundlage des Wohnraumschutzgesetzes des Landes besteht. Dies wurde durch das Innenministerium auf Nachfrage bestätigt.

Die Gemeinden auf Sylt haben bisher keine solche Satzung (z.B. Zweckentfremdungssatzung) erlassen. Folglich würde mit Gültigkeit der EU-Verordnung im Mai 2026 auch keine Registrierungspflicht auf Sylt entstehen. Im Gegenteil, die Gemeinden haben im Kontext der EU-Verordnung ganz konkret Einfluss darauf, ob und wann diese in ihrem jeweiligen Gemeindegebiet Wirkung entfaltet.

„Eine solche Zweckentfremdungssatzung kann für die Gemeinde Sylt ein zusätzliches Instrument in der Steuerung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen und der Sicherung von Dauerwohnraum sein. Hier eröffnen sich der Gemeinde weitere, nützliche Möglichkeiten über die Überplanung von Bebauungsplänen hinaus. Bei einer künftigen Anwendung einer solchen Satzung wären allerdings dann auch die Implikationen der EU-Verordnung zu berücksichtigen. Insofern führt kein Weg daran vorbei, die örtlichen Ferienwohnungen auf eine formell legale Basis zu stellen und unsere Fachleute in der Verwaltung ihre Arbeit machen zu lassen,“ erläutert Gemeindesprecher Florian Korte die Sachlage im Kontext der EU-Verordnung für die Gemeinde Sylt.