Der Kreis Nordfriesland informierte am 27.05.2025:
In der Diskussion um nicht genehmigte Ferienwohnungen in den touristischen Schwerpunktgebieten des Kreises Nordfriesland haben Kreisbaudirektor Burkhard Jansen und sein Team jetzt eine weitere Lösung erarbeitet und die oberste Bauaufsicht im Kieler Innenministerium darüber informiert. Sie eröffnet vor allem Besitzern älterer Ferienwohnungen eine Perspektive.
Der Innenstaatssekretär Dr. Frederik Hogrefe begrüßt die Anstrengungen des Kreises, eine pragmatische Lösung zu finden: »Es ist gut, dass der Kreis und die betroffenen Gemeinden im Gespräch sind, um eine Lösung im Hinblick auf die Frage der Zulässigkeit der Ferienwohnungen zu finden. Ich begrüße, dass der Kreis einen pragmatischen Ansatz entwickelt hat.«
Seit der am 1. August 1962 in Kraft getretenen Baunutzungsverordnung ist die bauplanungsrechtliche Unterscheidung zwischen Wohnen und Ferienwohnen rechtlich gegeben. »Vor diesem Datum war diese Unterscheidung aber nicht feststellbar, weder der Gesetz- und Verordnungsgeber noch die Gerichte haben unterteilt. Daher kann das Ferienwohnen dort, wo die Baugenehmigung vorher erteilt wurde, als Teil der genehmigten Wohnnutzung angesehen werden«, erläutert Jansen.
Gab es in dem innerörtlichen Gebiet, in dem die Wohnung liegt, zum Zeitpunkt der Genehmigung keinen Bebauungsplan, greift die beschriebene Auslegung der Gesetzeslage sogar für Wohnraum, der vor dem 1. Januar 1977 genehmigt und zu Ferienzwecken genutzt wurde.
»Diese Auslegung der früheren Rechtslage führt dazu, dass ein größerer Teil der Ferienwohnungen wie bisher weiterbetrieben werden kann. Die Eigentümer brauchen keine Umnutzungsgenehmigung zu beantragen«, betont Landrat Florian Lorenzen. Allerdings dürfe es in diesen Fällen keine spätere ergänzende Baugenehmigung geben, die die Altgenehmigung ersetzt hat. Zudem dürfe es im oder am Gebäude keine genehmigungsbedürftigen, aber nicht genehmigten baulichen Änderungen gegeben haben.
Diese Rechtslage gilt jedoch nicht für Wohnraum, der erst nach dem 1. August 1962 oder – in unbeplanten Innenbereichen – nach dem 1. Januar 1977 genehmigt und als Ferienwohnung umgenutzt wurde. Die betroffenen Eigentümer sind weiterhin darauf angewiesen, dass ihre Gemeinden in den nächsten Jahren Bebauungspläne erlassen oder ändern. Die Gemeinde entscheidet im Rahmen ihrer Planungshoheit eigenverantwortlich, ob und wo Ferienwohnungen zulässig sein sollen.
Auch wenn die Gemeinden die Planungshoheit innehaben, gibt es Regeln, an die sie sich bei der Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen halten müssen. Deshalb werden nach Einschätzung des Kreisbauamtes nicht alle ungenehmigt entstandenen Nutzungen nachträglich legalisiert werden können.
Wie im letzten Herbst vereinbart, haben die nordfriesischen Tourismus-Gemeinden bis Ende März 2025 ihre bestehenden Bebauungspläne und den unbeplanten Innenbereich daraufhin überprüft, ob die bestehenden Regelungen zu Ferienwohnungen aus ihrer Sicht ausreichen oder geändert werden sollten.
Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Gemeinden nimmt der Kreis seine Erhebungen nun wieder auf. Vorher bespricht er mit der jeweiligen Gemeinde, welches Gebiet als nächstes untersucht werden sollte. Verfügungen zur Nutzungsuntersagung wird der Kreis zunächst nur bei Ferienwohnungen aussprechen, bei denen Gefahr für Leib und Leben besteht, etwa wegen Mängeln beim Brandschutz oder weil ein zweiter Rettungsweg fehlt. Währenddessen hat die Gemeinde im Regelfall 18 Monate Zeit, die Bauleitplanung für das Gebiet voranzutreiben. Erst, wenn sie einen Entwurfs- und Auslegungsbeschluss gefasst hat, ist absehbar, welche Regelungen künftig dort gelten sollen. Auf dieser Grundlage geht die Bauaufsicht dann gegen weitere Verstöße vor, die absehbar nicht legalisiert werden können beziehungsweise sollen.
Zum Hintergrund: In den touristischen Hotspots des Kreises Nordfriesland werden zahlreiche Wohnungen, die als Dauerwohnraum genehmigt und errichtet wurden, als Ferienwohnungen genutzt. Dort gibt es keine gesunde Mischung aus Ferienwohnungen, Zweitwohnungen und Dauerwohnraum mehr. Jeder Ort und jede touristische Destination ist aber zwingend darauf angewiesen, dass es auch Wohnraum für Arbeitnehmer gibt. Die durch das Missverhältnis entstandenen städtebaulichen Spannungen sind so erheblich geworden, dass der Kreis als Bauaufsichtsbehörde aus bauordnungsrechtlichen Gründen tätig werden muss. Aufgrund der Größe des Gebietes geht er von einem Zeithorizont bis Mitte des nächsten Jahrzehnts aus, bis alle betroffenen Baugebiete geprüft sind und die Rechtslage flächendeckend umgesetzt ist.
Einige Gemeinden und Vermieter haben sich die Festsetzung eines Stichtages gewünscht, die bewirken soll, dass alle davor begonnenen unzulässigen Nutzungen als Ferienwohnung dauerhaft geduldet werden. »Mit der jetzigen Regelung gehen wir deutlich darüber hinaus, denn aus der Duldung wird eine angenommene Genehmigung«, unterstreicht Landrat Florian Lorenzen.
