Der Kreis Nordfriesland hat mit einer systematischen Überprüfung der Nutzung von Ferienwohnungen in den touristischen Schwerpunkten des Kreises begonnen. Das heißt, dass nicht nur die Gemeinde Sylt sondern gesamtinsular bzw. sogar kreisweit kontrolliert wird.

Dabei wurde schnell festgestellt, dass viele der genutzten Ferienwohnungen nicht explizit als solche genehmigt sind und auch nach dem geltenden Planungsrecht auch nicht immer genehmigt werden können – auch, wenn die Gemeinde das befürwortet. Für die Gemeinde bedeutet das, dass sie das Planungsrecht – also die Bebauungspläne – an ihre Ziele anpassen muss. Dabei muss sie sich an gesetzliche Vorgaben halten, um rechtmäßige Bebauungspläne aufzustellen.

Aufgrund der Ausbereitung und Verflechtung von Ferienwohnungen in den Bestandsgebieten und ihrer Bedeutung sowohl für die Gesamtwirtschaft wie auch den einzelnen Eigentümer ist es sinnvoll, eine Gesamtbetrachtung der Gemeinde zu machen und ggf. einen Ausgleich der Regelungen zu Ferienwohnungen zwischen Ortseilen und Quartieren vorzubereiten. Nur so kann ein stimmiges Gesamtgefüge unter Berücksichtigung einer gerechten Abwägung gewährleistet werden.

Mit den Kontrollen wird deutlich werden, welche der als Ferienwohnungen genutzten Wohnungen wirklich als Ferienwohnung genehmigt sind. Damit wird eine Rechtsunsicherheit beseitigt. Ferienwohnungen, die keine Genehmigung haben, dürfen dann nicht mehr als solche genutzt werden.

Als Eigentümer muss ich mir also darüber klar werden, wie die rechtliche Situation meines Eigentums ist. Dabei hilft ein Blick in die eigenen Bau-Unterlagen. Falls keine vorliegen, kann auch Einblick in die Bauakte, die die Gemeinde führt, genommen werden. Grundsätzlich gilt, dass eine Wohnung eine andere Nutzung ist, als eine Ferienwohnung. Falls die Ferienwohnung keine explizite Genehmigung hat, ist in Erfahrung zu bringen, ob eine Ferienwohnung genehmigungsfähig wäre. Ansprechpartner ist hier der Kreis Nordfriesland als Genehmigungsbehörde. Einsicht in die Bauakten, die die Gemeinde Sylt vorhält, bekommen Sie über den Fachdienst Bauverwaltung. 

Bei der großen Anzahl an Gebäuden wird die Prüfung des Kreises einige Zeit in Anspruch nehmen. Der Kreis spricht von einem 10-Jahres-Plan. Diese Zeit hat also auch die Gemeinde, ihr örtliches Planungsrecht so zu regeln, das klar ist, wo und in welchem Umfang Ferienwohnungen zulässig sein sollen. Daran wird seit Ankündigung der Kontrollen des Kreises intensiv gearbeitet. Als Eigentümer kann ich mich im Kartendienst unter www.syltgis.de informieren, ob für das Gebiet, in dem mein Grundstück liegt, gerade ein Bebauungsplan bearbeitet wird und wie ich mich beteiligen kann. Bei Fragen zur Bedienung des Informationssystems sind wir Ihnen gerne behilflich.

Gleichzeitig zur Planungsarbeit werden gemeinsam mit allen Gemeinden der Insel und dem Kreis Nordfriesland Lösungen beraten, wie die Kontroll- und Planungsphase gut bewältigt werden kann. Ziel ist es vor allem, Unsicherheiten zu reduzieren und Einzelfragen aufzuklären. Denn für den Einzelnen ist die Problematik oft schwer zu überschauen und zu lösen. Deswegen wird besprochen, wie vergleichbare Fallkonstellationen bewertet werden, welche Lösungswege es gibt und wie Hürden überwunden werden können. Wesentliche Fragen betreffen unter anderem den Bestandsschutz und die Sicherung bestehender Gebäude, die Voraussetzungen zur Genehmigung von Nutzungsänderungen und den Umgang mit besonderen Formen der Eigentümerschaft von Gebäuden und Grundstücken.

In unserem Konzept geht es darum, die künftige örtliche Entwicklung für das Thema Wohnraum (Dauerwohnen) und touristische Wohnformen (insbesondere Ferienwohnungen und Zweitwohnen) vorzubereiten.

Zentrale Frage, die beantwortet werden müssen:

• Wie stellen wir uns unser Zusammenleben und das Zusammenleben mit unseren Gästen vor, damit Sylt langfristig ein Ort ist, an dem wir gerne leben und an dem die Menschen gerne Urlaub machen? 
• Wo ist das Gleichgewicht, dass uns wirtschaftlich absichert, ohne uns zu schaden?
• Wie sieht eine verträgliche Mischung aus Dauer-, Ferien- und Zweitwohnungen aus?

Bei der Beantwortung der Fragen sind viele unterschiedliche Aspekte und Interessen zu berücksichtigen. Die politische Diskussion darüber wird im Prozess der Konzepterstellung geführt.

Für die Durchführung und Erstellung wurde ein Fachbüro beauftragt. Das Büro bringt sowohl die planerischen und baurechtlichen Fachkenntnisse als auch die Kompetenz zur Moderation kontroverser Diskussionen und Begleitung der Entscheidungsfindung mit.

Das Vorgehen lässt sich in drei übergeordnete Phasen teilen:

• die Grundlagenermittlung und Analyse,
  
• die Zieldefinition sowie
  
• die Erstellung des Handlungskonzepts.

In all diesen Phasen gibt es verschiedene Abstimmungsgespräche, Informationsveranstaltungen und Workshops, um die Ergebnisse und das weitere Vorgehen mit verschiedenen Akteurinnen und Akteuren abzustimmen bzw. diese zu informieren.

Nach der abgeschlossenen Analysephase geht der Prozess in die Zieldefinition über.

Das Fachbüro hat zusammengehörige und sich in Bezug auf ihre städtebaulichen Strukturen gleichende Siedlungsbereiche ermittelt. Für die  unterschiedlichen Gebiete wird nun bewertet, in welche Mischung und Zusammensetzung sich das Dauerwohnen und Ferienwohnen aber auch das Zweitwohnen zukünftig weiterentwickeln können, sodass eine Verträglichkeit der Nutzungen im Quartier aber auch im Gesamtmaßstab gesichert ist. Das alles geschieht in einem politischen Dialog, der die unterschiedlichen Interessen und Auswirkungen von Handlungsansätzen diskutiert.

(Stand 02/2025)

Da der Kreis Nordfriesland in einzelnen Teilbereichen auf der Insel schon mit der Kontrolle begonnen hat, hat auch der Bau- und Planungsausschuss der Gemeinde Sylt im Januar 2024 reagiert und Bauleitplanverfahren eingeleitet. Das betrifft in der Gemeinde Sylt den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 28.

Ziel ist es, die Genehmigungsfähigkeit von Ferienwohnungen in einem verträglichen Maß herzustellen, sodass Eigentümer für ihre bestehenden aber ungenehmigten Ferienwohnungen künftig ggf. eine Genehmigung bekommen und ihre Nutzung wiederaufnehmen können.

Während Eigentümer und Öffentlichkeit dabei die Möglichkeit haben, ihre jeweiligen Interessen zu vertreten, ist die Gemeinde gesetzlich in der Pflicht, die unterschiedlichen privaten und öffentlichen Interessen und Belange zu ermitteln, einzubeziehen und untereinander abzuwägen. Die Verengung
auf einzelne Interessen und Vernachlässigung anderer würde dazu führen, dass der Bebauungsplan nicht rechtmäßig ist und die Gemeinde entsprechend rechtwidrig handelt. Die Gemeinde hat ihre Planungen an die Ziele der Raumordnung anzupassen. Das sind Vorgaben, die auf Landesebene getroffen werden, um eine tragfähige Entwicklung des Raumes zu gewährleisten. Das bedeutet zum Beispiel, dass die Gemeinde nachweisen muss, dass sie der Verdrängung von Dauerwohnraum entgegengewirkt, wenn sie neue Flächen bebauen will. Dafür hat die Gemeinde das Wohnraumentwicklungskonzept erstellt und beschlossen und muss diese in ihrer Bauleitplanung berücksichtigen. Auch die Zusammenhänge von touristischen Nutzungen, Unterkunftsangeboten und Wohn- und Versorgungsfunktionen in der Gemeinde sind zu betrachten, was mit dem Beherbergungskonzept erfolgt ist.

Grundsätzliche Belange, die zu berücksichtigen sind:

• die nachhaltige städtebauliche Entwicklung und die sozialgerechte Bodennutzung
  
• die Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen
  
• der Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen und die Förderung von Klimaschutz und Klimaanpassung fördern
  
• die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung
  
• die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche und die Sicherung der mittelständischen Struktur und von Arbeitsplätzen
  
• die Erhaltung der städtebaulichen Gestalt und des Ortsbildes
  

Bestandteil jeder Bauleitplanung, auch der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28, ist außerdem eine Bestandsanalyse und die Analyse der Auswirkungen der Planung. Sonst wäre dem gesetzlichen Anspruch nicht Rechnung getragen.

Diese Bedingungen bedeuten für den Bereich der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28 konkret, dass bei der Frage der Herstellung der Genehmigungsfähigkeit (sämtlicher) bestehender Ferienwohnungen zu prüfen ist, ob dadurch andere Belange beeinträchtigt, beschlossenen Entwicklungskonzepten und Zielen der Raumordnung widersprochen und dem städtebaulichen Begründungserfordernis Rechnung getragen wird. Das ist z.B. nicht der Fall, wenn die getroffenen Festsetzungen dazu führen, dass Verdrängungseffekte auf Dauerwohnen verstärkt werden und die Wohnfunktion des Gebiets aufgegeben wird, weil zusätzliche Ferienwohnungen entstehen können. Hier ist also ein Ausgleich zu finden. Der Bau- und Planungsausschuss setzt sich im Zuge seiner Beschlussfassung mit den Abwägungsüberlegungen auseinander. Die Abwägungsüberlegungen und die Auswirkungen der Planung werden in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt.

• Als Eigentümer muss ich mir Klarheit verschaffen, wie die rechtliche Situation meines Eigentums ist.
  Dabei hilft ein Blick in die eigenen Bau-Unterlagen. Falls keine vorliegen, kann auch Einblick in die Bauakte, die die Gemeinde führt, genommen werden. Einsicht bekommen Sie über den Fachdienst Bauverwaltung (info@gemeinde-sylt.de | Tel: 04651-8510). 

• Es ist abzugleichen, was in der Genehmigung steht und wie die tatsächliche Nutzung des Bestands ist. Hieraus ergibt sich ggf. ein Handlungserfordernis. Grundsätzlich gilt, dass eine Wohnung eine andere Nutzung ist, als eine Ferienwohnung.
• In dem Fall, dass zwar eine Ferienwohnung vermietet wird, diese aber nicht so in der Baugenehmigung benannt ist, ist in Erfahrung zu bringen, ob eine Nutzungsänderung genehmigungsfähig wäre. Bei einer ersten Einschätzung kann ein Architekt helfen, behördlicher Ansprechpartner ist der Kreis Nordfriesland als Genehmigungsbehörde (Kontakt: info@nordfriesland.de | Tel: 04841 67-0).
• Bei der Beurteilung einer Nutzungsänderung muss von der Genehmigungsbehörde auch geprüft werden, ob alle weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden und ob bestimmte sicherheitsrelevante Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht erfüllt werden. Auch hier sollte man sich als Eigentümer also darüber im Klaren sein, ob die Anforderungen aus der Landesbauordnung erfüllt sind. Auch hier können Architekten helfen. Sind die Anforderungen nicht erfüllt, muss geprüft werden, ob die baulichen Verhältnisse angepasst werden können.
• Grade bei alten Gebäuden kann es sein, dass dies nicht oder nur mit einem erheblichen Aufwand möglich ist. Hier kann der Bestandsschutz zum Tragen kommen. Da dieser mit einer vorgenommenen Nutzungsänderung entfällt, sollten Eigentümer zunächst die tatsächliche Nutzung an die Genehmigung anpassen, um dann eine Nutzungsänderung zu beantragen.

Wichtige Informationen zur Anwendung der EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung auf Sylt

Ab dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung (EU) 2024/1028* in den Mitgliedsstaaten.

Mit der Verordnung werden Vorgaben für Registrierungsverfahren zu Kurzzeitvermietungen formuliert, wobei die Rechtmäßigkeit dieser Vermietungsangebote nachgewiesen werden soll. Sie findet allerdings nur in Gebieten Anwendung, in denen die Gemeinden lokale Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen haben. Die Registrierungsverfahren, auf die sich die Verordnung bezieht, können in Deutschland über die Zweckentfremdungsregelungen der Länder eingeführt werden.

In Schleswig-Holstein handelt es sich hierbei um das Wohnraumschutzgesetz, welches seit dem 05. Juli 2024 gilt. Auf Grundlage dieses Gesetzes kann jede einzelne Gemeinde eine kommunale Satzung, in der Regel eine Zweckentfremdungssatzung, erlassen. Eine Registrierungspflicht nach den Vorgaben der EU-Verordnung greift dann ausschließlich in den Gebieten, für die eine entsprechende kommunale Satzung auf Grundlage des Wohnraumschutzgesetzes des Landes besteht. Dies wurde durch das Innenministerium auf Nachfrage bestätigt.

Die Gemeinden auf Sylt haben bisher keine solche Satzung (z.B. Zweckentfremdungssatzung) erlassen. Folglich würde mit Gültigkeit der EU-Verordnung im Mai 2026 auch keine Registrierungspflicht auf Sylt entstehen. Im Gegenteil, die Gemeinden haben im Kontext der EU-Verordnung ganz konkret Einfluss darauf, ob und wann diese in ihrem jeweiligen Gemeindegebiet Wirkung entfaltet.

„Eine solche Zweckentfremdungssatzung kann für die Gemeinde Sylt ein zusätzliches Instrument in der Steuerung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen und der Sicherung von Dauerwohnraum sein. Hier eröffnen sich der Gemeinde weitere, nützliche Möglichkeiten über die Überplanung von Bebauungsplänen hinaus. Bei einer künftigen Anwendung einer solchen Satzung wären allerdings dann auch die Implikationen der EU-Verordnung zu berücksichtigen. Insofern führt kein Weg daran vorbei, die örtlichen Ferienwohnungen auf eine formell legale Basis zu stellen und unsere Fachleute in der Verwaltung ihre Arbeit machen zu lassen,“ erläutert Gemeindesprecher Florian Korte die Sachlage im Kontext der EU-Verordnung für die Gemeinde Sylt.